- 广西壮族自治区XX商城招商策划方案
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(为维护企业的商业经营安全,本招商策划方案均隐去企业项目名称,
并以穿插式节选的方式展示、方案版权归企业所有)
广西壮族自治区XX商城招商策划方案
目 录
一、 项目概况……………………………………..
二、 市场环境分析…………………………….....
三、 项目SWTO(优劣势)分析…………….....
四、 商业项目功能定位………………………….
五、 招商策划…………………………………….
六、 招商管理及运营模式……………………….
七、 后期管理……………………………………..
八、 整合推广及广告宣传……………………….
九、 项目整体营销………………………………..
十、 招商进度安排……………………………….
十一、建议及总结…………………………………
一、 项目概况
1、地理位置:
xx商城位于xx市步行街与方南路交汇处,靠近一农贸,坐拥方南路、和贵路、人民路三大客源。
2、商业氛围
xx市步行街是近年兴建起来的新型商业步行街,这里是新旧商业区的结合地带,在步行街内聚集众多的服装专卖店、大型超市、药店、饮食店、网吧、家电城等业态,开业之初,即吸引了大批市民的目光。这是众多时尚的商品,吸引了众多年轻人前来购物,并且形成了特定的消费群。
3、商场规模:
F1:1500㎡
F2:2000㎡
F3:2000㎡
F4:1200㎡
F5:1600㎡
F6:1600㎡
F7:1600㎡
F8:1600㎡
F9:400㎡
二、 商业环境分析
1、*策、宏观经济环境
xx市是中国县级优秀旅游城市,城区人口180多万,享受着“中国——xx自由贸易区”、泛珠三角区启动建设以及xx建设“xx走廊”等的优惠*策,随着国家继续加大西部开放力度,xx市的经济实力不断壮大,且速度快,城区商业环境有了长足的发展。
2、城市商业环境
xx市的商业经过多年的发展,逐步形成了以方贵路、和南路和人民路为核心的商业格局,目前仍以沿街商铺经营为主,整个城市商业还处于街区式的经营环境,但近两年来,随着商业地产的发展,xx的商业格局有聚集的趋势,其中的主力店对商圈的聚集起了的磁石作用,近年来先后出现了新地步行街、xx商厦、宏放商厦、实平商都等较现代的商住楼盘,经过一定时间的经营,有些市场取得了较快的发展,但也有些经营惨淡,举步维艰。可以预测,今后两年,xx市还将出现较多的商业楼盘,商业配套设施将越来越完善,将吸引更多的主力店进驻,并且商场将向专业化发展。
3、项目竞争环境
近年来,xx的商业地产发展迅速,由于大多数楼盘以商住结合的形式呈现,xx的商业市场也如“雨后春笋”般涌现,但对于一个只有180多万人口的三级城市来说,呈现出了“消化不良”的症状。以下是项目周边商业市场的比较:
名称
比较项目
新地步行街
xx商厦
xx商都
xx商厦
占地面积
33000多㎡
约15000㎡
10.7亩
19000多㎡
地段
背靠人民路,连接xx路与xx路
xx中路,距离步行街约800M。
xx中路
xx中路与xx商厦相连。
物业配套
大型停车场、两条规划路、一条百米步行街,有购物手扶电梯。
前有广场,50米沿街商铺
停车场、中庭步行街
地下停车场、电梯、内街广场
经营方式
沿街商铺、独立经营
一层沿街商铺、二层小商铺,独立经营
一层沿街商铺、二层小商铺,独立经营
未定
业态组合
服装、超市、药店、精品店、粉店、茶叶专卖、书店等
一层服装专卖店、鞋店、书店、理发店等
一层诊所、理发店等,二层旅游产品
未定
经营档次
中高
中高
中低
未定
经营环境
好
较好
一般
一般
消费群体
15—40岁的中年轻人、初高中学生
中青年居多
还未开业
还未开业
由以上比较分析可知,项目的竞争是比较激烈的,四个项目全部集中于xx路,且都相距不远,商家经营压力可想而知。但xx商城自有自己的优势,它所在的步行街,规模较大,入市早,地理位置优越,人口流动大,已形成了较为固定的消费群。
4、居民消费情况
xx市目前还是一个县级旅游城市,市区人口仅180多万,且居民的月收入普遍低于2500左右,相对来说,稳定的消费群体有限,并且居民的购买力较弱,在接受调查的居民中月消费支出预算在100元以下的占约四成,101—300元的占约一半。近年来xx市经济发展迅速,人们生活水平有了很大提高,但生活仍处于满足衣食住行后的起步阶段,大部分居民的消费相对保守,储蓄与小孩的教育生活费用占绝大部分。但大部分年轻人的消费观念较超前,且负担轻,有多少花多少,不乏超前消费顾客。而大部分学生属于知识文化人群,他们的消费观念是比较超前的,大部分家长都比较宠爱小孩,他们具有相当的消费能力,且他们消费带有一定的盲目性,看见什么喜欢就买什么,呈现“你有我也要有,我要比你的好!”的心理。
分析结论:
一、 城市经济发展潜力大,商业市场大有可为。
二、 近年,xx市的商业经营环境处于由传统商业模式向现代商业模式过渡时期,即由分散经营向聚集、专业化靠拢趋势。
三、 居民消费能力不高,但年轻人的消费观念超前,消费能力较强。根据市场调研,新地步行街的的顾客以15—30岁年轻人居多,因此项目的目标群体定位以青年人,经营中档、实惠、时尚商品为宜。
四、 项目竞争较激烈,商家经营压力大,在同一方南路上,就有较多经营同类商品的临街商铺,项目以联营方式操作是可行的。
三、 项目SWOT分析
1、优势
企业优势
a) 企业决策者具有独特的战略眼光,具有超前的市场意识。这将有利于项目各项工作的开展,这是招商成功的基础。
b) 企业拥有雄厚的资金做后盾。
项目优势
a) 区位优势,坐拥xx路,xx路人民路三大客源,靠近汽车总站和一农贸,人流量大。
b) xx商城所在的步行街,规模较大,入市早,地理位置优越,人流量大,已形成了较为固定的消费群,xx商城是“坐享其成!”
c) xx商城开业后将成为步行街的主力店,产生强大磁场效应,将吸引更多的消费者前来购物。
d) 统一招商,统一管理运营,将加大项目成功砝码。
2、劣势
a) 此为二次招商,招商风险加大,再也不能失败,否则要想再次启动的话,会难上加难。
b) 竞争较激烈,商家经营压力大,新地步行街,以及离此不远的xx商厦、xx路有较多经营服饰类的商铺,大大分流客源。(这也是我们建议2、3层联营的原因之一)
c) 项目所在地的客流量不均衡,呈波浪起伏状,即周六周日节假日人流量较大,平时人流量较少,白天人流量少,晚上人流量较多。
d) 项目规模较小,且物业设施属中等水平。
3、机会
共享机遇
a) xx市人民生活水平及消费能力逐渐提高,商业环境有了较快的发展。
b) 处于传统商业模式向现代商业模式转变时期,即由分散经营向聚集、专业化经营,由城镇商业街向城市商业街转变;正所谓:顺应大趋势赚大钱,顺应小趋势赚小钱。
c) 越来越多的外地投资者进入,带动当地的商业发展。
独享机遇——率先引入联营方式,以及先进管理理念,xx商城作为xx首家规范化管理运营商城,在一定的时期内,树立起了“先入为主”的优势。
4、 威胁
直接威胁
城区人口较少,仅180多万,居民收入水平偏低,稳定的消费群体有限,并且居民的购买力较弱。
间接威胁
未来竞争——越来越多的商业楼盘出现,将加大竞争激烈度。
四、 项目定位
1、 市场定位
集购物、休闲、娱乐、饮食、办公等于一体的多功能时尚购物商场。
2、经营定位
以中档为主,兼顾高档,以“休闲逛街+百货娱乐”模式,商品质优价廉;中、低、高档比例采用“五、三、二制”,即中档商品占五成,低档商品占三成,高档商品占二成。
3、经营特色
时尚+实惠
我们把商场顾客消费的特征定义为大众与现代的结合,现代只有面向大众才有实际意义,在不脱离主流消费群体实际能力的情况下,强调品牌时尚才有可行性。
4、业态定位
F1:xx商城数码广场——(与移动合作)
F2:青年时尚休闲基地
主营各类中低档时尚休闲服装加小型休闲冷饮吧。
F3:魅力新世界
运动休闲系列:主营男女运动休闲服装;户外运动用品等
皮鞋箱包:主营各类中低档皮革箱包;
针织用品:主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等;
化妆用品:主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等;
仿真饰品:仿真珠宝项链等;
风情饰品:主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等;
美容美甲类:主营美容、美发、美甲等。
贴纸照:贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。
西餐主力店:如麦肯姆。
以上业态布局可以充分发挥出业态的固有消费群,实现业态之间的优势共享,劣势互补,使商场经“全面”和“错位”克服了“楼上一层,人气减三分”这个痼疾,吃、穿、用、休闲、娱乐、办公、文化等“一站”的体验式消费,使人气不再随楼层的高度而下滑,从而有力保证商场持续旺场。
5、目标市场定位
青年+部分白领是本商场的消费注流。
主要满足xx市以周边县镇年轻人,初高中学生的消费需要,打造成为xx市年青一族的时尚购物广场,xx市浓缩版的“xx丰商场”。
6、商场形像定位
鉴于本项目的市场定位以主流时尚消费群定位,商场给大众的感觉要简朴。装修过于华丽一是成本高,二是给追求完美的人华而不实的感觉,反而让消费者怯步。但是环境必须清洁、摆放整齐,有现代气息,外观上要有特色。建议对商场大门及外墙重新设计装修。(略、、、、、、)